BIM模型后期，如何在物業管理中發揮應用

BIM的動態化

只有形成一個動態BIM環境，才能使BIM在運維上發揮作用。我們不是要一個動畫三維圖，而是要讓BIM中涵蓋動態化數據。   1. 全樓空調的管理   如對于一個復雜而龐大建筑的空調系統，我們要隨時了解它的運行狀態，利用BIM模型就非常直觀，對整體研究空調運行策略、氣流、水流、能源分布定義很大。 我們可方便了解到冷機的運行，類型、臺數、送出水溫、空調機(AHU)的風量、風溫及末端設備的送風溫濕度、房間溫度、濕度均勻性等幾十個參數，方便運行策略研究、節約能源。 同時對水泵啟停、閥門的開啟度、各管線的水溫、流量，可進行直觀的監視。   2. 智能照明   現在大多數項目都具有智能照明功能，利用BIM模型可對現場管理，尤其是大堂、中庭、夜景、庭院的照明再現，為物業人員提供了直觀方便的手段。  

二工程應急處置

1. 漏水應急處理實例   如在項目中，有自來水管線破裂等情況發生，導致從管線、電纜橋架、未作防水的地面向地下多層漏水。   雖然有CAD圖紙，但地下層結構復雜，上下對應關系不直觀，從而要動用大量人力，對配電室電纜夾層、倉庫、輔助用房等進行逐一開門檢查。   如果能將漏水報警與BIM模型相結合，我們就可在大屏上非常直觀的看到浸水的平面和三維圖像，從而制定搶救措施，減少損失。   2. 重要閥門位置的顯示   標準樓層水管及閥門的設計和安裝都有相應的規律，可方便找到水管開裂部位并關斷閥門。   但是在大堂、中庭等處，由于空間變化大，水管閥門在施工時常有存在哪方便就安裝在哪的現象。假如某項目因極端冷天導致使大門入口風幕水管冷裂，經反復尋找閥門，最后在二層某個角落才找到。這里雖存在基礎管理的缺陷，但如有BIM模型顯示，閥門位置一目了然，處理會快很多。   3. 入戶管線的驗收   一個大項目有電力、光纖、自來水、中水、熱力、燃氣等幾十個進樓接口，在封堵不良且驗收不到位時，一旦外部有水(如市政自來水爆裂，雨水倒灌)，水就會進入樓內。利用BIM模型可對地下層入口精準定位、驗收，方便封堵，質量也可易于檢查，減少事故幾率。

三火災應急處置水平的提高

對于火災應急處置恐怕是BIM模型可以成為最具優勢的典型應用。   1. 消防電梯   按目前規范，普通電梯及消防電梯不能作為消防疏散用(其中消防梯僅可供消防隊員使用)。而有了BIM模型及BIM具有了前述的動態功能，就有可能使電梯在消防應急救援，尤其是超高層建筑消防救援中發揮重要作用。   要達到這一目的所需條件包括：   1)具有防火功能的電梯機房、有防火功能的轎廂、雙路電源(采用阻燃電纜)或更多如柴發或UPS(EPS)電源;   2)具有可靠的電梯監控，含音頻、視頻、數據信號及電梯機房的視頻信號、煙感、溫感信號;   3)在電梯廳及電梯周邊房間具有煙感傳感器及視頻攝像頭;   4)可靠的無線對講系統(包括基站的防火、電源的保障等條件)或大型項目駐地消防隊專用對講系統;   5)在中控室或應急指揮大廳、數據中心ECC大廳等處的大屏幕;   6)可靠的全樓廣播系統;   7)電梯及環境狀態與BIM的聯動軟件。   當火災發生時，指揮人員可以在大屏前憑借對講系統或樓(全區)廣播系統、消防專用電話系統，根據大屏顯示的起火點(此顯示需是現場視頻動畫后的圖示)、蔓延區及電梯的各種運行數據指揮消防救援專業人員(每部電梯由消防人員操作)，幫助群眾乘電梯疏散至首層或避難層。   哪些電梯可用，哪些電梯不可用，在BIM圖上可充分顯示，幫助決策。   2. 疏散引導   對于大多數不具備乘梯疏散的情況，BIM模型同樣發揮著很大作用。憑借上述各種傳感器(包括卷簾門)及可靠的通訊系統，引導人員可指揮人們從正確的方向由步梯疏散，使火災搶險發生革命性的變革。

3. 疏散預習   另外，在大型的辦公室區域可為每個辦公人員的個人電腦安裝不同地址的3D疏散圖，標示出模擬的火源點，以及最短距離的通道、步梯疏散的路線，平時對辦公人員進行常規的訓練和預習。  

四在物業管理上的應用

1. 預留維修更換設備條件   利用BIM模型很容易模擬設備的搬運路線，我們要認真分析，對今后10年甚至20年需更換的大型設備，如：制冷機組、鍋爐等作出管道可拆裝、封堵、移位的預留條件。   2. 基于BIM的建筑數據統計   BIM模型中的建筑數據比傳統的CAD軟件要求更嚴、更準，利用這一點在物業管理中可對諸如：石材面積、地毯面積、地板面積、外窗(外玻)面積以及閥門、水泵、電機等大量材料和零配件進行精準的定位統計。   3. 人員定位   在BIM模型中，在晚間對入室的保潔服務員、巡視保安人員及運維的技工進行定位，就可了解每個人的移動軌跡，這無疑對內部可能發生的偷盜、泄密等事件起到監視和威懾，從而提高敏感區域的安全性，使物業整體保衛保密工作的水平進一步提高。   4. BIM模型與運維人員的培訓   BIM模型直觀、準確，各種機電設備、管線、風道、建筑布局一目了然，加上動態信息、人流、車流、設備運行參數，又以動畫方式演繹出來。這些信息正是培訓運維技工、安保人員以及各類服務人員的極好教材。